Auswirkungen der Neuregelung der geringwertigen Wirtschaftsgüter (GWG) auf die Kostenrechnung

Ab dem Januar 2018 steigt die Grenze für die geringwertigen Wirtschaftsgüter von 410 auf 800 Euro. Für viele Betriebe steigen dadurch rechnerisch die Kosten im Jahr der Anschaffung.

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) sind mehrjährig nutzbar. Zudem sind es bewegliche Güter, die selbstständig nutzbar sind und einen Nettopreis von maximal 410 Euro haben. So heißt es zumindest für Anschaffungen bis einschließlich Dezember 2017. Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 erhöht sich die Wertgrenze für GWG von 410 Euro auf 800 Euro (netto, zuzüglich Umsatzsteuer).
Zunächst einmal hat eine solche Veränderung eine Auswirkung auf die Finanzbuchhaltung des Unternehmens. Hatten Sie beispielsweise ein Notebook für 600 Euro (netto) gekauft, so mussten Sie dieses bisher über die rechnerische Nutzungsdauer von 3 Jahren linear abschreiben. Damit verbuchten Sie einen Aufwand von 200 Euro pro Jahr.
Wenn Sie ab dem 1. Januar 2018 ein Notebook für 600 Euro (netto) kaufen, können Sie das Notebook direkt im Jahr der Anschaffung als geringwertiges Wirtschaftsgut voll abschreiben, auch wenn es nach dem ersten Nutzungsjahr noch einen beachtlichen Restwert besitzt. Folglich verbuchen Sie jetzt einen Aufwand in Höhe von 600 Euro im Jahr der Beschaffung. Aber was heißt das für die Kostenrechnung?
Gerade kleinere Unternehmen übernehmen häufig die bilanziellen Wertansätze zur Bestimmung der kalkulatorischen Abschreibungen innerhalb der Kosten- und Leistungsrechnung. Zwar handelt es sich bei der Kostenrechnung um eine freiwillige Rechnung, die nicht an die Gesetzgebung gebunden ist, dennoch scheuen sich viele Einzelunternehmer und Inhaber von Personengesellschaften vor der Arbeit, bei der Bewertung zwischen den bilanziellen Regelungen und der Kostenrechnung zu unterscheiden. In der Folge wird sich die Vollabschreibung im Anschaffungsjahr direkt auf die Kostenrechnung des Anschaffungsjahres durchschlagen: die Kosten steigen im Beschaffungsjahr von 200 Euro auf 600 Euro, ohne dass sich im Betrieb etwas ändert. In den Folgejahren sinken dagegen die Kosten dann von 200 Euro auf 0 Euro. “Es kommt also lediglich zu einer Umverteilung der Kosten über die Nutzungsjahre,” so Prof. Dr. Stefan Georg von der htw saar.

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HTW SAAR / Prof. Dr. Stefan Georg
Herr Stefan Georg
Waldhausweg 14
66123 Saarbrücken
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Was treibt die Preise am Immobilienmarkt?

Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien zeugt nicht allein von der hohen Nachfrage oder aggressiven Verkaufsstrategien – Ein Expertengespräch.

Köln – April 2015. Beim Verkauf einer Immobilie spielen Lage und Ausstattung des Wohnobjektes eine große Rolle. Doch was spielt beim Verkaufspreis noch eine Rolle? Ein Blick auf die ökonomische Entwicklung der Baukosten.

Im Baugewerbe wird hart kalkuliert und auch für Bauunternehmer nehmen die Kosten jährlich zu. Neben den steigenden Grundstückskosten machen die Lohnkosten den größten Anteil am Kostenapparat aus. Zudem verschärft die Regierung konstant die Energieeinsparverordnung, dies führt zu höheren Ausbaukosten. Theodor J. Tantzen von der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, erläutert die Kostenentwicklung und deren Auswirkung auf den Immobilienmarkt.

Herr Tantzen, die Preise für Wohnimmobilien steigen seit Jahren. Sind Nachfrage und überteuerte Angebote Schuld?

Sicherlich ist das Angebot zurzeit verknappt, in den Ballungszentren wie Berlin kann man schon vom “Ausverkauf” sprechen, denn gute Immobilien in zentralen Lagen sind kaum noch zu vertretbaren Preisen zu bekommen.

Die Nachfrage nach guten Projekten in den Metropolstandorten übersteigt, gerade auch hinsichtlich mangelnder anderer Anlageformen und der historischen Niedrigzinssituation, das Angebot bei weitem. Nie war der Drang nach qualitativ hochwertigen Renditeimmobilien und den eigenen vier Wänden in den letzten Jahrzehnten so stark wie heute.

Daher kümmern wir uns auch verstärkt um Gewerbe-, Fabrik- oder Kasernenimmobilien, die wir zu Wohneinheiten umbauen, wie zum Beispiel beim “Kaiserlichen Stallgeviert” in Potsdam, welches zur “Roten Kaserne” gehört. Oder bei unserem mit dem Remmers-Preis ausgezeichneten Projekt “Metropolitan Gardens”.

Wo sehen Sie andere Gründe für die stetig steigenden Preise im Immobiliensektor?

Man darf nicht vergessen, dass das Bauen an sich in den letzten Jahren immer teurer geworden ist. Schaut man sich dabei insbesondere die Entwicklung der Lohnkosten an, kann man vom Jahr 2000 bis 2013 eine Steigerung von fast 30 Prozent bei den Stundenlöhnen feststellen.

Zudem verschärft die Regierung die Energieeinsparverordnung kontinuierlich – die Auflagen werden immer restriktiver und die Umsetzung erfordert Expertenwissen, das hat seinen Preis. War es früher insbesondere der Rohbau, der über die Hälfte der Gesamtkosten ausmachte, ist heute der Ausbau von Wohnimmobilien teurer als die Errichtung selbst. Im nächsten Jahr werden die Energieeinsparauflagen wieder angehoben, dann gelten für Neubauten um 25 Prozent höhere energetische Anforderungen als bisher.

Also sind die von der Bundesregierung geforderten Energieeinsparungen die eigentlichen Preistreiber?

So darf man es nicht sehen. Wir alle müssen uns mit dem Thema Energieeffizienz bei Wohnimmobilien auseinandersetzen. Ich bin überzeugt davon, dass gerade der Energieverbrauch in Zukunft die Nebenkosten entscheidend treiben wird. Was, wenn ein Mieter demnächst fast so viel für die Nebenkosten zahlen soll wie für seine Kaltmiete?

Es ist also durchaus richtig hier entsprechende Vorgaben zu machen. Doch muss es einen Ausgleich für solche Investitionen geben. Leider hat die Bundesregierung sich nicht auf einen Steuervorteil bei energetischen Sanierungen einigen können, obwohl dies im letzten Jahr angekündigt worden war. Günstige Kredite der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau, alleine werden nicht reichen, um die Kostensteigerungen in den Griff zu bekommen. Vernünftige Abschreibungsmodelle sind hier gefragt.

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Herr Theodor J. Tantzen
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Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG, Bonn, zeichnet sich durch jahrzehntelange Kompetenz auf dem Gebiet der Projektentwicklung und Projektsteuerung aus. Die Kernkompetenz des namhaften Bauträgerunternehmens liegt in der Entwicklung, Umsetzung und Vermarktung sowohl historischer, denkmalgeschützter und restaurierter Bauwerke als auch von Neubauprojekten, die durch ein unverwechselbares architektonisches Flair sowie exklusive Lage und Ausstattung für sich einnehmen. Weitere Informationen unter www.prinzvonpreussen.eu

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Bei Denkmälern lohnt Ausdauer

Beispielhaft: historisches Gebäude in Essen hat wieder eine Zukunft

BildPräsent in der Ortsmitte liegt das Fachwerkhaus und ist durch seine Lage, Historie und Bedeutung für den Essener Stadtteil Heidhausen eine wichtige Landmarke. 1732 erbaut, wurde das Anwesen in den letzten 283 Jahren als Poststation mit Herberge, Gastwirtschaft mit Tanzsaal, Restaurant mit Hotel und Wohnung genutzt.
Vor einigen Jahren ging die Tradition uriger Gastlichkeit zu Ende und das Haus stand leer. Das sich die Eigentümer liebevoll um die Instandhaltung gekümmert haben, hat sich gelohnt: das Gebäude ist in einem für sein Alter erstaunlich rüstigem Zustand. Auf Dauer war es für die Eigentümerfamilie aber klar, dass das 730 m² große Denkmal einen neuen Eigentümer und damit eine neue Nutzung finden sollte.

Professionalität und Erfahrung in der Vermittlung waren gefragt
Erste Kontakte mit verschiedenen Maklern zeigten schnell: ein Haus mit dieser Vergangenheit braucht einen Käufer mit passendem Zukunftskonzept. Interessenten können nur dann angesprochen werden, wenn mit viel Erfahrung und Umsicht agiert wird. Dabei muss sich ein Makler auch in Details wie z. B. die Bestimmungen des Denkmalschutzes einarbeiten. So sind zwar sämtliche Veränderungen an der Substanz mit der Denkmalbehörde abzustimmen. Aber dafür können auch sämtliche Investitionen steuerlich mindernd geltend gemacht werden. Dieses Privileg ist ausschließlich bei Baudenkmälern zu finden.

Sensibilität und Ausdauer sind entscheide Erfolgsfaktoren
Leonhard Löhrer, Geschäftsführender Gesellschafter der Hausmann Immobiliengesellschaft in Essen, war sich von Anfang an sicher: “Die Zielgruppe für Denkmäler ist nicht groß, aber immer sensibel für das historische Ambiente – deswegen sind Kommunikation und Ausdauer wichtige Erfolgsfaktoren”. Die 18 Monate, in denen ein Käufer für den Ratskrug gefunden wurde, bewertet der Essener Immobilienexperte entsprechend entspannt. Ähnliche Erfahrungen vom Anfang diesen Jahres bestätigten Leonhard Löhrer: ein nahezu im Originalzustand befindliches Jugendstilgebäude mit Denkmalschutz in Steele konnte in wirklich kundige Hände vermittelt werden.

Graf von Wedel als neuer Eigentümer sieht Zukunft im Denkmal
Die Zeiten des Ratskruges als Speisegaststätte mit Hotel sind nun Geschichte. Was in Zukunft kommt, wird jetzt der Käufer aus adeliger Familie entscheiden. Die großzügig dimensionierten Etagen werden demnächst für gemütliche Wohnzwecke umgebaut – geplant ist ein barrierearmes Mehrgenerationenhaus, natürlich in enger Abstimmung mit dem Essener Denkmalamt. Bestens vertraut ist der neue Eigentümer auf jeden Fall im Umgang mit Historie: die Geschichte der Familie von Wedel beginnt urkundlich schon 1212.

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HAUSMANN Immobilien Gesellschaft mbH
Herr Leonhard Löhrer
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HAUSMANN Immobilien Gesellschaft ist seit 1992 der kompetente Ansprechpartner für Käufer und Verkäufer von Immobilien im Ruhrgebiet. Besondere Schwerpunkte sind dabei die Stadtgebiete Essen, Mülheim und Bochum. Das vom Inhaber Leonhard Löhrer mit seinem versierten Team geführte Unternehmen bietet zudem zahlreiche Services, z. B. den beständig aktualisierten Leitfaden für den Immobilienverkauf, besondere Angebote für Senioren und mit großer Expertise durchgeführte Bewertungen von Immobilien. Hausmann Immobilien gehört zu den qualitativen Marktführern der Region und ist Mitglied im ivd.
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Mietpreisbremse trifft weniger hart als Stopp des Steuerbonus für energetische Gebäudesanierung

Die Reglementierung des Marktes für Mietpreise bei Immobilien schlägt hohe Wellen – Verlust der steuerlichen Förderung für energetische Sanierungen bleibt dabei auf der Strecke

BildKöln – März 2015. Die Mietpreisbremse ist zurzeit Gesprächsthema Nummer eins, nicht nur bei Immobilienbesitzern. Doch was wie ein starres Reglement daherkommt, ist im Prinzip nur ein vages Gerüst: Zunächst muss der Bundesrat am 27. März dem Gesetz erst einmal zustimmen. Dann müssen die Länder “angespannte” Wohngebiete definieren und ausweisen. Kurz: Es wird viele Gebiete ohne Mietpreisbremse geben. Während das Thema landauf und landab diskutiert wird, bleibt eine Tatsache bedauerlicherweise völlig auf der Strecke, wie das Bauträgerunternehmen Prinz von Preussen aus Bonn feststellt: Immobilienbesitzer, die ihre Gebäude nach heutigem Stand der Energieeffizienz energetisch sanieren, erhalten jetzt doch keine steuerliche Förderung für dieses Engagement.

Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG ist Spezialist für Sanierungen von Altbauten. Dabei setzt das Unternehmen auf erstklassige Ausstattungen, die den neuesten Anforderungen an die Energieeffizienz entsprechen. Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, stellt klar: “Die Mietpreisbremse wird als Thema überbewertet. In den meisten begehrten Wohnlagen von Ballungsgebieten ist der Mietspiegel schon jetzt flächendeckend hoch und auch mit dem neuen Reglement gibt es noch die Möglichkeit einer 10-prozentigen Steigerung. Irgendwann lässt sich kein Mieter mehr finden, der so teuer anmietet, dann reglementiert sich der Markt selbst.”

“Wir sehen daher die Mietpreisbremse gelassen für unsere Kapitalanleger – zumal es für Denkmalschutzobjekte, wie sie in unserem Portfolio sind, spezielle Abschreibungsmodelle gibt”, erklärt Theodor J. Tantzen und ergänzt: “Viel wichtiger ist doch, dass über die Hälfte aller Mietwohnungen in Deutschland sanierungsbedürftig ist. Es wäre also besser, energetische Gebäudesanierung prinzipiell steuerlich zu fördern, doch genau dieses Vorhaben hat die Regierung wieder gestoppt.”

Ein Model, wie die Stadt Wien es betreibt, indem sie viele Wohnungen in öffentlicher Hand hält, wird in Deutschland aufgrund der knappen Kassen der Städte wohl eher nicht zum Tragen kommen. “Gerade in Städten wie Berlin ist öffentlicher Wohnungsbau schlicht nicht finanzierbar”, ist sich der Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG sicher. “Die Mietpreisbremse hilft demnach nur vordergründig, denn die Nebenkosten werden irgendwann ein Preiskiller für Wohnungen. Energetische Sanierungen zu fördern macht daher Sinn, ist aber für die Politik nicht so öffentlichkeitswirksam.”

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Rechtssicherheit für Steuerersparnis beim Umbau von denkmalgeschützten Gewerbeobjekten zu Wohneinheiten

Der Bundesfinanzhof bestätigt, dass Eigentümern von denkmalgeschützten Wohnungen, die zuvor eine Gewerbeimmobilie waren, erhöhte Absetzungen gewährt werden müssen

BildKöln – März 2015. Bislang verwehrten viele Finanzämter Käufern von Baudenkmälern aus dem Gewerbeimmobilienbereich, die dann zu Wohngebäuden umgestaltet wurden, den erhöhten Satz auf Instandsetzungs- und Modernisierungskosten bei der Steuer. Hier schafft das nun veröffentlichte Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) Rechtssicherheit für die Eigentümer.

Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG ist spezialisiert auf die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilienprojekten. Das Unternehmen mit Expertise für historische, restaurierte Bauwerke hat schon zahlreiche Immobilien, die zuvor nicht als Wohnraum genutzt wurden, saniert und zu erstklassig ausgestatteten, modernen und energieeffizienten Wohnungen umgestaltet. Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, freut sich über das klare Urteil des BFH: “Bei unseren Projekten investieren viele Kapitalanleger – hier ist es wichtig, nun absolute Rechtssicherheit auf die Gewährung von Steuervorteilen bei der Sanierung von Denkmalobjekten zu haben, bisher entschieden die Finanzämter von Fall zu Fall.” Das Argument der Finanzämter, es handele sich hier nicht um alte Wohnräume greift also nicht.

Wohnraum wird in den Metropolen immer knapper – dabei ist es für die Stadtentwicklung durchaus wichtig, attraktiven Wohnraum zu entwickeln. Gerade hierfür gibt es bei ehemaligen Kasernen oder Industriegebäuden noch Potential. So hat die Prinz von Preussen Grundbesitz AG gemeinsam mit dem Investorenpartner Terraplan auch das ehemalige US-Hauptquartier in Berlin-Dahlem zu der exklusiven Wohnanlage “Metropolitan Gardens” umgebaut. “Die Einheiten waren bereits nach sechs Monaten restlos ausverkauft”, resümiert Theodor J. Tantzen: “Der Immobilienmarkt wird immer enger. Investitionen in Gewerbeimmobilien, die umfunktioniert werden können, macht da durchaus Sinn.”

Auch auf der Parkinsel Eiswerder entwickelte das Bauträgerunternehmen aus Bonn ein Immobilienobjekt aus einem Industriedenkmal. Die entstandenen Wohnungen des ersten Bauabschnitts auf der Havelinsel verkauften sich innerhalb von zwei Monaten. Kapitalanleger aus ganz Deutschland waren an dem Objekt interessiert. In Potsdam verkauft die Prinz von Preussen Grundbesitz AG zurzeit einige ihrer Immobilien dieser Art aus dem Portfolio, um der gestiegenen Nachfrage nachzukommen. Mit den Galeriehäusern des “Kaiserlichen Stallgeviertes” auf dem Gelände der sogenannten “Roten Kaserne” bietet das Immobilienunternehmen eines der wenigen, noch zur Verfügung stehenden Denkmalschutzobjekte in der ostdeutschen Metropole an.

Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien ist durchaus lukrativ, wie Theodor J. Tantzen erklärt: “Nach § 7 des Einkommensteuergesetzes können Kapitalanleger, die in ein Denkmal investieren, die Modernisierungs- und Sanierungskosten für das Denkmalobjekt über 12 Jahre lang abschreiben. Dabei gilt für die ersten acht Jahre ein Abschreibungssatz von neun Prozent, danach können vier Jahre lang sieben Prozent geltend gemacht werden. Nun gelten diese steuerlichen Vorteile auch als rechtssicher für ehemalige Gewerbeobjekte.”

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