Wohnungskäufer muss auf fehlende Eignung des Wohnungskaufs zur Altersvorsorge hingewiesen werden

In den vergangenen Jahren hat sich vermehrt eine Praxis bei dem Verkauf von Immobilien herausgebildet, die für Verkäufer nun zum Bumerang wird.

BildNormalerweise erscheinen beim Verkauf einer Immobilie Käufer und Verkäufer bei dem Notar zur notariellen Beurkundung.

Alternativ wurde in den vergangenen Jahren nicht nur ein Notartermin, sondern zwei Notartermine zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vereinbart. Bei dem ersten der beiden Termine soll der Käufer ein Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages abgeben, welches der Verkäufer in einem zweiten Termin annimmt. Käufer und Verkäufer treffen beim Notar nicht aufeinander.

Der BGH hat bereits in mehreren Urteilen festgestellt, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande kommt, wenn der Käufer sich mit seinem Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages über einen Zeitraum von mehr als vier Wochen bindet. Dies gilt auch für den Fall, in welchem das Angebot des Käufers auf Abschluss des Kaufvertrages unbefristet bestehen soll und lediglich von ihm widerrufen werden kann.

Mit seiner Entscheidung vom 17.01.2014 – V ZR 108/13 – hat der BGH seine Rechtsprechung nochmals bestätigt. Daher können enttäuschte Käufer, die sich von der Immobilie mehr versprochen haben oder sogar Opfer einer sog. Schrottimmobilie geworden sind, auf diese Weise im Einzelfall von einer solchen Immobilie trennen.

Daneben stellt der BGH in dieser Entscheidung klar, dass im Einzelfall der Käufer darauf hinzuweisen ist, dass der über ein Darlehen finanzierte Kauf einer Wohnung zum Zwecke der Altersvorsorge ungeeignet ist. Nicht selten werden Immobilien als Möglichkeit der Altersvorsorge angeboten. Durch die Mieteinnahmen soll die Rente aufgebessert werden. Dieses Ziel ist aber nicht erreichbar, wenn der Käufer ein Darlehen zur Finanzierung der Wohnung eingeht, welches erst einige Zeit nach Eintritt in die Rente vollständig abbezahlt sein wird. In diesem Falle fehlt es an der Eignung zur Altersvorsorge. Denn der Käufer verzeichnet bis zur Abzahlung des Darlehens per Saldo gerade keine zusätzlichen Einnahmen, da er zunächst noch monatliche Zinsen und Tilgung tragen muss. Bestenfalls wiegen die Mieteinnahmen die Darlehenskosten auf. Daher sei, so der BGH, der Käufer darauf hinzuweisen, dass das Darlehen erst Jahre nach dem Renteneintritt abbezahlt sei und es daher an der Eignung zur Altersvorsorge fehle.

Insofern kann ein Käufer unter diesem Gesichtspunkt im Einzelfall erfolgreich Schadensersatzansprüche gegen einen Verkäufer oder aber einen Anlageberater geltend machen.

Diese Entscheidung zeigt, dass verschiedene Ansatzpunkte für Käufer gerade sog. Schrottimmobilien bestehen, sich von einer solchen enttäuschenden Geldanlage zu trennen bzw. ohne Schaden aus einer Anlagefehlentscheidung davonzukommen.
Betroffene Wohnungseigentümer solcher Schrottimmobilien sollten daher die notariellen Kaufvertragsunterlagen prüfen bzw. sich durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts beraten lassen, ob eine Rückabwicklung des unbefriedigenden Kaufs bzw. die Geltendmachung von Schadensersatz möglich ist.

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Rechtsanwalt Siegfried Reulein, Inhaber der KSR | Kanzlei Siegfried Reulein, Pirckheimerstraße 33, 90408 Nürnberg, E-Mail: info@ksr-law.de, Internet: www.ksr-law.de, ist seit mittlerweile 10 Jahren schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bankkunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Urteile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch schon durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten.
Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Ge-ltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst. Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen. Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.

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Fallstricke bei der Hausübergabe vermeiden

König Immobilien über den Service nach dem Vertragsabschluss

Wenn beide Parteien den Immobilienkaufvertrag unterzeichnet haben, ist der Verkauf abgeschlossen. Doch die Tätigkeit endet damit für die Makler von König Immobilien noch nicht, da diese ihren Kunden auch bei der Objektübergabe mit Rat und Tat zur Seite stehen. Die Immobilienexperten geben hier nützliche Hinweise, welche Regeln es zu beachten gilt, um mögliche Fehler zu vermeiden.

Rechtlich ist ein Verkauf mit der Unterzeichnung beim Notar abgeschlossen. Doch darauf folgt die Objektübergabe. “Um Missverständnissen und Streitigkeiten vorzubeugen, klären und veranlassen wir im Vorfeld für unsere Kunden alles Nötige und sind bei der Übergabe dabei”, erklärt Björn König, Geschäftsführer der König Immobilien GmbH aus Homberg. “Uns ist es wichtig, dass unsere Kunden gern an uns zurückdenken und uns bei Bedarf erneut beauftragen. Denn wir betrachten uns als langfristige Partner für alle Immobilienangelegenheiten.”

Wichtig bei einer Hausübergabe ist es, ein detailliertes Protokoll zu führen. Denn nur so sind beide Seiten rechtlich abgesichert, wenn es später zu Ungereimtheiten kommen sollte. Die Schlüssel müssen ordnungsgemäß übergeben und alle wichtigen Dokumente ausgehändigt werden. Dies betrifft beispielsweise Bauzeichnungen und -beschreibungen, statische Berechnungen, Handwerkerrechnungen, Unterlagen zur Heizungsanlage und anderen Großgeräten sowie den notwendigen Energieausweis.

Außerdem gilt es, alle Zählerstände, wie für Gas, Wasser und Strom, abzulesen und entsprechend zu dokumentieren. “Wir raten unseren Kunden, das Protokoll in mehrfacher Ausfertigung zu erstellen, damit auch die Versorgerunternehmen eines davon erhalten und keine Unstimmigkeiten zu ausstehenden Beträgen entstehen können”, so Björn König.

Die Immobilienmakler von König Immobilien dokumentieren bei der Übergabe außerdem den Zustand der Immobilie und sorgen damit für ein einwandfreies Protokoll. In der Regel wird bereits im Kaufvertrag festgehalten, wie das Haus zu übergeben ist. Meist soll das Objekt frei von Möblierung und sonstigen Gegenständen sein und besenrein überlassen werden.

“Für uns ist es besonders schön nach einer erfolgreichen Hausübergabe in die glücklichen Gesichter beider Parteien zu blicken”, sagt Björn König. “Da lohnen sich dann rückblickend alle Tätigkeiten wie die Immobilienbewertung, die Vermarktung und das Verkaufsmanagement ganz besonders.”

Weitere Infos wie zum Beispiel auch zu Haus verkaufen Schwalmstadt, Immobilienmakler Borken und mehr sind auf http://www.koenig-immobilien.de erhältlich.

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1991 in Homberg gegründet, ist die König Immobilien GmbH mit drei Filialen auf den Verkauf, die Vermietung und Verwaltung von Bestands- und Neubauimmobilien in Nordhessen spezialisiert. Zum professionellen Komplettservice für Käufer, Verkäufer und Vermieter mit allen damit verbundenen Dienstleistungen gehören zudem die Erstellung von Energieausweisen sowie die umfassende, bankenneutrale Finanzierungsberatung. Auch die Verwaltung von Wohn- und Sondereigentum gehört zum umfangreichen Leistungsportfolio, und König Immobilien zählt hier zu den führenden nordhessischen Anbietern. Darüber hinaus ist die König Immobilien GmbH im Rahmen ihrer Kooperation mit der Tochterfirma BK Wohnungsbaugesellschaft mbH auch kompetenter und zuverlässiger Partner für den Bau von Wohnimmobilien in Massiv- oder Holz-Ständer-Bauweise.

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Unternehmensnachfolge durch Unternehmensverkauf

Tobias Börner berichtet über die Begleitung durch ADVA BERATER bei seinem Unternehmensverkauf

BildAm 08.10.2015 war es soweit. Unser Unternehmen “Container Börni” wird verkauft. Erwartungsvoll und mit einer gehörigen Portion Aufgeregtheit betrat ich, Tobias Börner gemeinsam mit meiner Frau Angelika, um 08:30 Uhr das Büro der ADVA BERATER in Dresden zur Unterzeichnung des Vertrages zum Verkauf unseres Unternehmens. Was war bis dahin geschehen? Schon seit längerer Zeit hatten wir beschlossen, unser 75-Jahre altes Unternehmen zu verkaufen. Am 18.05.2015 lernten wir die Herren Steuerberater Karsten Lorenz und Unternehmensberater Lie Milbratt vom Team der ADVA BERATER aus Dresden kennen. Aufgrund unserer Erfahrungen mit “Beratern” waren wir eher skeptisch, trotzdem hatten wir aufgrund der klaren und durchdachten Vorschläge schon nach dem ersten Gespräch mit ADVA BERATER ein gutes Gefühl und beauftragten die ADVA BERATER. Bereits in der ersten Juniwoche wurde uns der notwendige Ablaufplan zum Unternehmensverkauf präsentiert.

Unternehmensbewertung und objektive Kaufpreisfindung

Von der Unternehmensbewertung und einer objektiven Verkaufspreisfindung, dem Aufzeigen von möglichen Käuferpotentialen der Region, der Inanspruchnahme von Fördermöglichkeiten bis hin zu den steuerlichen Aspekten beim Unternehmensverkauf wurden viele Details berücksichtigt. Als Übergabetermin an den neuen Inhaber wurde der Januar 2016 avisiert. Für uns klang das zum damaligen Zeitpunkt fast unvorstellbar. In den folgenden Wochen wurden uns tatsächlich eine Reihe von Interessenten vorgestellt, welche nach einer durch ADVA BERATER durchgeführten Bonitätsprüfung und aufgrund der mit uns abgestimmten Rahmenbedingungen ausgewählt wurden. Unser Projekt “Unternehmensnachfolge” nahm Gestalt an. Am 26.08.2015 kam es dann zur finalen Vorstellung des geeigneten Käufers. Die Neru GmbH & Co. KG aus Niederau, vertreten durch den Geschäftsführer Peter Venner, zeigte von Anfang an großes Interesse an unserem Unternehmen. In allen Verhandlungen wurde stets fair auf unsere persönlichen Interessen und Wünsche eingegangen. Bei der Neru GmbH & Co. KG, als 100%-ige Tochter der Nehlsen AG, wissen wir unser Unternehmen, unsere ehemalige Belegschaft sowie unsere Kunden in guten Händen.

Begleitung aus einer Hand

Bei allen Gesprächen, Verhandlungen und Vertragsgestaltungen begleitete uns das Team von ADVA BERATER mit den kooperierenden Rechtsanwälten. Von der Suche eines Käufers bis zum Kaufvertrag – alles kam gefühlt immer “aus einer Hand”. Wir bedanken uns recht herzlich bei dem Team der ADVA BERATER für die überaus schnelle, professionelle und erfolgreiche Umsetzung unserer Unternehmensnachfolge.

Tobias Börner

ADVA BERATER als Partner bei der Unternehmensnachfolge und der Unternehmensbewertung

Die Berater von ADVA (www.adva-berater.de) verfügen als Steuer- und Unternehmensberater in Dresden über umfangreiche praktische Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Unternehmensnachfolge von mittelständischen Unternehmen einschließlich deren Unternehmensbewertung. Die Vielzahl der durch unsere Berater bearbeiteten und erfolgreich begleiteten Unternehmensnachfolgen in den letzten Jahren bildet einen wertvollen Erfahrungsschatz. Steuerberater Karsten Lorenz – Geschäftsführer der ADVA GmbH Steuerberatungsgesellschaft Dresden – ist vom Deutschen Steuerberaterverband als Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.) akkreditiert.
Unsere Tätigkeit als Berater beschränkt sich bei der Nachfolge nicht auf die zuverlässige Abwicklung der fachlichen Themen wie Recht, Betriebswirtschaft und Steuer – wir strukturieren, begleiten, coachen, vermitteln und motivieren.

Über:

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ADVA Berater ist ein junges, professionelles und innovatives Team von Steuerberatern, Unternehmensberatern und Finanzierungsspezialisten am Standort in Dresden. Die Dienstleistungsangebote sind auf die Bedürfnisse mittelständischer Unternehmen ausgerichtet. Bereichsübergreifende Kernkompetenzen aufgrund der langjährigen Tätigkeit der ADVA Berater in Steuerberatungs-, Unternehmensberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften bestehen insbesondere in den Fachgebieten Gründung und Wachstum von Unternehmen, der Unternehmensnachfolge und bei der Sanierung bzw. Restrukturierung von Unternehmen. Die professionelle Bearbeitung der klassischen Steuerberatungsdienstleistungen ist die Basis für eine aktive und effiziente Unternehmensgestaltung und einer fachübergreifenden Unternehmensberatung.
ADVA . Mehrwert für Ihr Unternehmen

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