Kündigung zuteilungsreifer Bausparverträge angreifbar

Aktuell sind mit sicheren Geldanlagen kaum nennenswerte Zinsen zu erzielen.

BildBausparer, die in den vergangenen Jahrzehnten Bausparverträge abgeschlossen haben, konnten sich jedoch anders als andere Sparer bislang zurücklehnen und vergleichsweise hohe Zinsen mit ihren teilweise Jahrzehnte alten Verträgen erzielen. Dies scheint nun vorbei zu sein. Immer mehr Bausparkassen versuchen diese “teuren” Kunden loszuwerden und kündigen diesen die Bauspar-verträge.

Bis vor kurzem waren lediglich Bausparer betroffen, die die Bausparsumme vollständig angespart haben. Teilweise wurde diesen sogar aktiv angeraten, Sondersparleistungen vorzunehmen, ohne sie darauf hinzuweisen, dass dies ein Kündigungsrecht der Bausparkasse bewirken könnte.

Nun gehen Bausparkassen dazu über auch lediglich zuteilungsreife Bausparverträge, die gerade nicht vollständig angespart worden sind, zu kündigen. Sie berufen sich dabei auf die gesetzliche Regelung des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Oftmals sehen jedoch die konkreten Vertragsbedingungen vor, dass eine Kündigung nur dann durch die Bausparkasse möglich ist, wenn der Bausparer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Eine solche Vertragsverletzung kann nicht darin gesehen werden, dass trotz Zuteilung das Bauspardarlehen nicht abgerufen wird. Hierbei handelt sich lediglich um ein Recht und um keine Pflicht. Somit kann der Nichtabruf keine Vertragspflichtverletzung begründen und die Bausparkasse auch nicht zur Kündigung berechtigen.

Zu diesem Ergebnis gelangt auch das Oberlandesgericht Stuttgart in seiner Entscheidung vom 14.11.2011 – 9 U 151/11. Das Gericht hat zwar die Kündigung vollständig angesparter Bausparverträgen für rechtswirksam erachtet. Es geht in seiner Entscheidung davon aus, dass auch der Bausparvertrag selbst während der Ansparphase als Darlehensvertrag zu qualifizieren sei. Zweck des Bausparvertrages sei nicht die zinsgünstige Geldanlage, sondern die Erlangung eines Bauspardarlehens. Spart der Bausparer die vertraglich vereinbarte Bausparsumme vollständig an, sei die Gewährung des Bauspardarlehens nicht mehr möglich. In diesem Fall bestehe keine durch ein Darlehen zu überbrückende Lücke zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme. Wer ein Bauspardarlehen nicht in Anspruch nehme, sondern stattdessen Sparleistungen bis zur Bausparsumme erbringe, verzichte faktisch auf ein Bauspardarlehen.

Im Einzelfall können Bausparer in einer solchen Konstellation lediglich ggf. gegen eine solche Kündigung vorgehen oder Schadensersatzansprüche geltend machen, sofern sie unter Vorspiegelung falscher Tatsachen oder ohne Hinweis auf dieses Kündigungsrecht die Bausparsumme vollständig angespart haben.

Soweit der Vertrag dagegen nur zuteilungsreif ist stehen die Chancen eines erfolgreichen Vorgehens gegen die Kündigung im Einzelfall weitaus günstiger.

So gelangt das OLG Stuttgart in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass ein “…Bausparvertrag solange unkündbar ist, wie die Auszahlung des Tilgungsdarlehens möglich ist und der Bausparer seine hierzu erforderlichen planmäßigen Sparpflichten erfüllt”.

Dies erscheint auch konsequent. Denn die Zuteilungsreife gibt dem Bausparer lediglich die Möglichkeit, das Darlehen in Anspruch zu nehmen. Eine Pflicht zur Inanspruchnahme ergibt sich hieraus nicht. Durch eine solche Kündigung nimmt die Bausparkasse dem Bausparer das sich aus dem Abschluss des Vertrages ergebende Recht zur Inanspruchnahme des Darlehens.

Bausparer, die von dieser Kündigungswelle betroffen sind, sollten anwaltlichen Rat einholen und ihre Vertragsunterlagen dahingehend prüfen lassen, ob sie sich gegen die Kündigungen im Einzelfall erfolgreich zur Wehr setzen können und auch weiterhin attraktive Renditen einstreichen können.

Über:

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Herr Rechtsanwalt Siegfried Reulein
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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Siegfried Reulein, Inhaber der KSR | Kanzlei Siegfried Reulein, ist seit mehr als 10 Jahren schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bankkunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Urteile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch schon durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten.

Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst. Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen. Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.

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Erste Sammelklagen geschädigter VW-Anleger: Schadenersatzanspruch gegen Volkswagen

Unter dem Produktnamen VWShareClaim startet die niederländische Stiftung SMCO (Stichting Meldpunt Collectief Onrecht) ein Sammelverfahren und macht Ansprüche geschädigter VW-Anleger geltend.

BildDie niederländische Stiftung SMCO (Stichting Meldpunkt Collectief Onrecht) bündelt in der VW-Abgasaffäre Schadenersatzansprüche von überwiegend deutschen Anlegern gegenüber Volkswagen. Unter dem Produktnamen VWShareClaim startet SMCO ein Sammelverfahren gegen VW und macht die Ansprüche geschädigter Anleger geltend.

Laut Ferdy Roet, Jurist und Geschäftsführer von SMCO, “(…) hat die Softwaremanipulation von VW an weltweit etwa 11 Millionen Dieselfahrzeugen Vermögensschäden in Milliardenhöhe bei Aktionären sowie bei Besitzern von Zertifikaten und Derivaten verursacht”. Volkswagen-Anleger seien bei ihren Investitionsentscheidungen von falschen Voraussetzungen ausgegangen, so Roet weiter. Besonders offenkundig sei der Verstoß gegen das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), da Volkswagen trotz Kenntnis über die Ermittlungen der amerikanischen Umweltbehörde EPA lange Zeit keine Ad-Hoc-Meldung veröffentlichte. Innerhalb von zwei Wochen nach einer Pressemeldung der EPA verlor die Volkswagenaktie fast 40 Prozent ihres Wertes, wodurch sich das Aktionärsvermögen zwischenzeitlich um circa 35 Milliarden Euro verringerte.

Auch Zertifikate und Derivate betroffen

“Geschädigt wurden nicht nur Aktionäre, sondern auch Besitzer von Zertifikaten und Derivaten”, führt Roet aus und ergänzt: “Zusätzlich zu den Kursverlusten drohen Anlegern weitere Nachteile, zum Beispiel durch die auflaufenden Kosten der Rückrufaktionen und zu erwartenden Geldstrafen.” So habe allein die wegen der Abgasaffäre erfolgte Bilanzrückstellung von 6,5 Milliarden Euro im 3. Quartal ein Minus von 13,66 Euro pro Aktie zur Folge.

Erfahren und mehrfach erfolgreich

Sobald sich genügend Anleger der VWShareClaim-Inititative angeschlossen haben, werden auf Sammelverfahren spezialisierte Anwälte erste Gespräche mit den VW-Verantwortlichen führen. Sollten die darauf folgenden Verhandlungen zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis führen, wird SMCO weitere Schritte unternehmen. “Im Zweifel gehen wir für unsere Kunden vor Gericht”, so Roet. SMCO hat bereits Erfolge gegen große Verfahrensgegner erzielt – unter anderem gegen die DSB Bank, T-Mobile und die Niederländische Staatslotterie.

Gemeinsames Vorgehen bringt Vorteile

Das Unternehmen rechnet aufgrund seiner Erfahrung allein aus dem Kreis der Privatanleger mit einer Teilnehmerquote von etwa 10 Prozent. Gelingt dies, könnte VWShareClaim für etwa 5,5 Millionen VW-Aktien verhandeln. Dadurch soll einerseits der Verhandlungsdruck erhöht, andererseits das Kostenrisiko verteilt werden. Wie schon in den vorangegangenen Verfahren beschränken sich die Anlegerkosten auf eine einmalige Teilnahmegebühr. VWShareClaim bekommt je nach Höhe der Teilnahmegebühr im Erfolgsfall einen Anteil von 20 bis 25 Prozent.

Zur Anmeldung am Verfahren und für weitere Anlegerinformationen hat VWShareClaim eine Internetseite eingerichtet: www.vwshareclaim.de

Über:

VWShareClaim / SMCO – Stichtung Meldpunt Collectief Onrecht
Herr Ferdy Roet
Jan Duikerweg 5
1703 DH Heerhugowaard
Niederlande

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VWShareClaim macht den deutschen Autokonzern Volkswagen für die Schäden haftbar, die Anleger nach dem Verstoß gegen die Umweltvorschriften in den Vereinigten Staaten und andernorts erlitten haben. Volkswagen hat falsche, unvollständige und irreführende Angaben über die Erfüllung aller Umweltschutzvorschriften seiner Dieselmotoren gemacht, obwohl das Unternehmen wusste, dass spezielle Software entwickelt und in Autos eingebaut worden war, um diese Vorschriften zu umgehen. Somit handelte Volkswagen rechtswidrig, nicht nur gegenüber seinen Autobesitzern, sondern auch gegenüber seinen Anlegern.

VWShareClaim ist ein international agierendes Unternehmen, das gegründet wurde, nachdem der Betrug mit den Abgaswerten der VW-Dieselmotoren aufgedeckt wurde. VWShareClaim gehört zu SMCO, einem renommierten niederländischen Unternehmen mit einer erwiesenen Erfolgsbilanz auf dem Gebiet von kollektiven Aktionen, wie beispielsweise für Geschädigte in Verfahren gegen das Telekomunternehmen T-Mobile, der DSB Bank und die holländische Staatslotterie.

SMCO hat in den Niederlanden die Ansprüche von mehr als 200.000 Teilnehmern und Werte von vielen Hundert Millionen Euro vertreten. So musste zum Beispiel die DSB Bank eine finanzielle Kompensation von 23 Millionen Euro für die Teilnehmer leisten. T-Mobile hat eine individuelle Erstattung mit den Betroffenen vorgenommen. Im Falle der holländischen Staatslotterie gab es ein Urteil des Obersten Gerichtshofs. Demnach muss die Staatslotterie den erlittenen Schaden zurückzahlen. Über die Höhe der Zahlung führte SMCO derzeit Gespräche mit der Staatslotterie. Wir erwarten hier Zahlungen für unsere Teilnehmer in zweistelliger Millionenhöhe.

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Offene Immobilienfonds – Anlageberater haften

Anlegern, die Anteile sich in der Krise befindenden offenen Immobilienfonds als vermeintlich sichere Geldanlage erworben haben, drohen teilweise erhebliche Verluste des von ihnen angelegten Geldes.

BildTausende von Anleger haben in den vergangenen Jahren erfahren müssen, dass die ihnen von ihren Bankberatern oder auch freien Anlageberatern als sicher und risikolos empfohlenen offenen Immobilienfonds (z.B. AXA Immoselect, DEGI International, Morgan Stanley P 2 Value, SEB ImmoInvest, KanAm Grundinvest usw.) in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind.

Unzählige dieser Fonds mussten zunächst aufgrund geringer Liquidität die Rücknahme der Anteilsscheine aussetzen, also “schließen” und sich sodann in die Abwicklung begeben. Während dieser Liquidation sollen die Immobilien verkauft und die Erlöse hieraus verteilt werden. Oftmals erfolgt dies sehr schleppend und Anleger befürchten daher, dass sie entgegen der vielerorts gemachten Versprechungen Verluste erleiden werden.

Anleger, die sich mit dieser Ungewissheit nicht abfinden wollen und Schadensersatzansprüche gegen die beratenden Banken gelten machen, treffen immer häufiger in letzter Zeit auf positive Resonanz bei Gerichten.

So ist vermehrt zu beobachten, dass Gerichte eine Pflicht zur Aufklärung über das “Schließungsrisiko” sowie eine sich ggf. daran anschließende Liquidation eines solchen Fonds annehmen und im Falle einer Verletzung dieser Pflicht betroffenen Anlegern Schadensersatz zusprechen. Dies gilt insbesondere für solche Fallkonstellationen, in denen Anlegern Anteile an offenen Immobilienfonds empfohlen worden sind, bei denen kurz vor dem Anteilserwerb eine “Schließung” erfolgt oder gerade beendet worden war und der Anleger weder über das allgemeine “Schließungsrisiko” noch darüber aufgeklärt worden ist, dass der Fonds vor dem Erwerb der Anteile geschlossen war.

Angesichts dieser nunmehr anlegerfreundlichen Tendenzen in der Rechtsprechung sollten betroffene Anleger durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts prüfen lassen, ob in ihrem jeweiligen Einzelfall die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfolgreich zu sein verspricht.

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Rechtsanwalt Siegfried Reulein, Inhaber der KSR | Kanzlei Siegfried Reulein, Pirckheimerstraße 33, 90408 Nürnberg, E-Mail: info@ksr-law.de, Internet: www.ksr-law.de, ist seit mittlerweile 10 Jahren schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bankkunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Urteile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch schon durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten.

Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltend-machung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fonds-anlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst. Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen. Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.

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Haftet ein Immobilienmakler dem Verkäufer für eine unzutreffende Immobilienwertermittlung?

Immobilienverkäufer erwarten von Maklern in der Regel belastbare Aussagen zu dem angemessenen Verkaufspreis. Zu Recht? Eine Antwort auf diese Frage fällt komplizierter aus als viele vermuten würden.

BildImmobilienmakler werden von den Kunden nicht nur als Mittler gesehen, die Kaufvertragsparteien zusammenbringen, sondern auch als Wissensträger und Berater über den Marktwert einer Immobilie.

Ein Immobilienmakler muss sich grundsätzlich überlegen, wie er mit dem Wunsch des Verkäufers umgeht, eine Einschätzung des Wertes der Immobilie anlässlich des Verkaufes zu erhalten. Dabei ist die Bandbreite relativ groß: Der Makler kann sich z.B. zum Sachverständigen für Immobilienbewertung fortbilden und Wertgutachten erstellen, die er unabhängig von einem Verkaufsauftrag jedem Interessenten gegen Bezahlung anbietet. Der Makler kann sich aber auch darauf beschränken, beim Verkauf nur unverbindliche Schätzungen über den Marktwert abzugeben und den Verkäufer ausdrücklich darauf hinweisen, dass er ein Wertgutachten bei einem Fachmann beauftragen muss, wenn er eine verbindliche und belastbare Aussage zum Marktwert haben möchte. Wenn der Immobilienverkäufer dem Makler jedoch einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt, so ist dieser verpflichtet, eine Beratung über den Marktwert zu geben.[1] Da der qualifizierte Alleinauftrag eher die Regel als die Ausnahme in der Maklerbranche ist, kann und darf der Verkäufer daher im Normalfall tatsächlich eine Einschätzung des Maklers zum Marktwert der Immobilie und zum erzielbaren Kaufpreis erwarten. Der Makler haftet dann nach den strengen Sorgfaltsmaßstäben für Immobilienwertgutachter auf Schadensersatz, wenn der festgestellte Wert von dem tatsächlichen Wert um mehr als 10% abweicht und dem Verkäufer dadurch ein Schaden entsteht. Das gleiche gilt, wenn der Immobilienmakler Wertgutachten gegen Bezahlung anbietet.

Wenn der Makler hingegen lediglich anlässlich der Übernahme eines Vermittlungsauftrages eine Schätzung zum Marktwert abgibt und kein qualifizierter Alleinauftrag vorliegt, dann ist in der Rechtsprechung umstritten, ob er dem Verkäufer für die Richtigkeit des angegebenen Marktwertes haftet. Das Oberlandesgericht Schleswig nimmt an, dass der Makler auch in einem solchen Fall auf Schadensersatz haftet, wenn der angegebene Marktwert vom tatsächlichen Marktwert um mehr als 10% abweicht.[2] Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Koblenz hingegen würde der Makler in einem solchen Fall nicht auf Schadensersatz haften, weil es nicht die Aufgabe des Immobilienmaklers sei, dafür zu sorgen, dass der zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarte Preis angemessen und marktgerecht ist.[3]

Der Bundesgerichtshof hat in einer recht aktuellen Entscheidung über die Haftung des Verkäufers für eine Beratung des Käufers über den Marktwert einer Immobilie danach differenziert, ob sich die Kaufvertragspartei vertraglich verpflichtet hat, den Vertragspartner über den Marktwert zu beraten. Eine solche Verpflichtung kann insbesondere auch ohne eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung durch schlüssiges Handeln begründet werden, z. B. indem Rentabilitätsberechnungen erstellt und dem Vertragspartner übergeben werden.[4] Wenn man diese Entscheidung auf den Immobilienmakler überträgt, käme es darauf an, was konkret im Einzelfall zwischen Verkäufer und Makler vereinbart worden ist. Dabei kommt es nicht nur auf die schriftlich fixierten Vereinbarungen, sondern auch auf etwaige mündliche Absprachen oder schlüssiges Handeln an.

Demnach ist Verkäufern und Immobilienmaklern zu empfehlen, klare Vereinbarungen darüber zu treffen, was der Makler leisten soll und ob er für eine Wertangabe haften muss. Diese Vereinbarungen sollten am besten im Auftrag schriftlich fixiert werden. Wenn der Immobilienmakler die Feststellung des Marktwertes der Immobilie lediglich als unverbindliche Schätzung verstanden wissen will, dann sollte das auch unmissverständlich in dem Maklerauftrag so festgehalten werden. So weiß jede Partei woran sie ist und es gibt keine falschen Erwartungen.

[1] Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil v. 10.05.1996, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift-RR 1997, S. 1278 ff.
[2] Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 2.6.2000, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift – RR 2002, S. 419 ff.
[3] Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 8.9.1999, abgedruckt in Neue Juristische Wochenschrift – RR 2002, S. 491 ff.
[4] Bundesgerichtshof, Urteil v. 12.07.2013, abgedruckt in Zeitschrift für Immobilien- und Mietrecht 2013, S. 514 ff.

Der Artikelverfasser ist Fachbuchautor, Unternehmensjurist und Rechtsanwalt in Düsseldorf. Er schreibt sehr erfolgreiche Bücher rund um das Thema Immobilien und Immobilienfinanzierung. Die Autorenseite bei Amazon finden Sie unter folgendem link:

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Verluste für Anleger der Forum Immobilien + Finanzanlagen GmbH bzw. GbR

vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt

Bereits im November 2014 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) der Forum Immobilien + Finanzanlagen GmbH, Jettingen-Scheppach, aufgegeben, das von ihr sowie das durch die von ihr als Geschäftsführerin vertretenen Gesellschaften ohne Erlaubnis betriebene Einlagengeschäft durch Rückzahlung der angenommenen Gelder unverzüglich abzuwickeln.

Die Forum Immobilien + Finanzanlagen GmbH nahm von Anlegern unbedingt rückzahlbare Gelder auf Grundlage von Darlehensverträgen entgegen. Mit dieser Geschäftstätigkeit betreibt die Forum Immobilien + Finanzanlagen GmbH das Einlagengeschäft ohne die erforderliche Erlaubnis der BaFin.Zudem schloss die Forum Immobilien + Finanzanlagen GmbH als Geschäftsführerin der Forum Immo Max GbR mit Gesellschaftern der Forum Immo Max GbR “Zusatzvereinbarungen” zu Verträgen über eine Beteiligung an der Gesellschaft, welche den Gesellschaftern die Möglichkeit einräumte, über einen Teil der Beteiligungssumme frei verfügen zu können. Auch die Forum Immo Max GbR betreibt hierdurch das Einlagengeschäft ohne die erforderliche Erlaubnis der BaFin.

Nunmehr wurde ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt.

LSS Rechtsanwälte sind damit beauftragt Strafanzeige gegen die Veranwortlichen zu erstatten und Schadensersatzansprüche durchzusetzen. Aufgrund der Feststellungen der BaFin können Anleger Schadensersatzansprüche auch gegen die handelnden Personen geltendmachen. LSS Rechtsanwälte ist auf Kapitalanlagebetrugsfälle spezialisiert.

In der Kanzlei arbeiten Strafverteidiger und Kapitalmarktexperten in einem speziellen Betrugsdezernat zusammen. Die Kanzlei war in den großen bundesweiten Massenschadensfällen der Vergangenheit tätig.

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Schadensersatz bei offenen Immobilienfonds

Der XI. Senat des Bundesgerichtshofes hat am 29.04.2014 durch zwei Urteile die Rechte von Anlegern offener Immobilienfonds gestärkt.

BildIn seinen beiden Entscheidungen (Az.: XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) hat der BGH klargestellt, dass Anleger offener Immobilienfonds bei der Anlageberatung darauf hinzuweisen sind, dass bei solchen offenen Immobilienfonds die Gefahr einer Aussetzung der Rücknahme von Anteilen droht. Dieses auch teilweise als “Schließung” bekannt gewordene Phänomen ist in den letzten Jahren bei diversen offenen Immobilienfonds (z.B. AXA Immoselect, DEGI International, Morgan Stanley P 2 Value, SEB ImmoInvest, KanAm Grundinvest, db immoFlex usw.) zu Tage getreten.

Bislang existierte zu dieser Problematik keine höchstrichterliche Entscheidung, weshalb auch Instanzgerichte in der Vergangenheit teilweise uneinheitlich zu dieser Problematik entschieden haben.

Der BGH hat nun festgestellt, dass die Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme ein Liquiditätsrisiko darstelle, über welches der Anleger vor seiner Anlageentscheidung informiert werden müsse, wenn ihm Anteile an einer offenen Immobilienfondsanlage angeboten werden. Dabei spiele es keine Rolle, ob eine Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend sei. In jedem Falle sei eine entsprechende Aufklärung geschuldet. Zwar bestehe auch während einer Rücknahmeaussetzung die Möglichkeit des Verkaufs der Anteile an der Börse. Dies stelle aber kein Äquivalent zu der Möglichkeit dar, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Schließlich sei es unbeachtlich, ob die Aussetzung der Anteilsrücknahme auch den Interessen des Anlegers diene oder nicht.

Nunmehr steht zu erwarten, dass sich auch die Instanzgerichte einheitlich auf der Grundlage dieser beiden Entscheidungen verhalten werden.

Betroffene Anleger sollten durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts prüfen lassen, ob in ihrem jeweiligen Einzelfall die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfolgreich zu sein verspricht. Dabei ist unter Umständen Eile geboten, da Schadensersatzansprüche gegen freie Vermittler / Berater bzw. Banken verjähren drohen können.

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Widerrufswelle bei Kapitalanlagen droht

Der BGH in einer Entscheidung vom 18.03.2014 – II ZR 109/13 – festgestellt, dass Kapitalanleger ein Widerrufsrecht in Bezug auf ihre Gesellschaftsbeteiligung auch nach Ablauf der Widerrufsfrist haben.

BildDer Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 18.03.2014 – II ZR 109/13 – festgestellt, dass Kapitalanleger ein Widerrufsrecht in Bezug auf ihre Gesellschaftsbeteiligung auch nach Ablauf der Widerrufsfrist haben, sofern die Bank nicht den Text der nach BGB-InfoV geltenden Musterwiderrufsbelehrung ohne Abweichungen verwendet. Verwendet sie dieses Muster nicht, kann sich die Anlagegesellschaft nicht auf die Schutzwirkung des § 14 Abs.1 und 3 BGB-InfoV berufen. Dabei spiele es, so der BGH in seinem Leitsatz, keine Rolle, ob es sich bei den Abweichungen lediglich um zutreffende Zusatzinformationen handele.

Im konkreten Fall fehlte in der verwendeten Widerrufsbelehrung ein Hinweis auf die Folgen des Widerrufs. Denn bei einer Gesellschaftsbeteiligung führt der Widerruf nach dem Beitritt zur Gesellschaft nur zu einem Anspruch auf Auszahlung eines Auseinandersetzungswertes. Ein entsprechender Hinweis sei vorliegend geschuldet gewesen, da der Anleger auch schon vor Ablauf der Widerrufsfrist Einlagezahlungen leisten durfte.

Nunmehr dürften sich angesichts dieser Entscheidung nicht nur deutsche Banken und Sparkassen, sondern auch Anlagegesellschaften einer Widerrufswelle ausgesetzt sehen, da nicht selten die Widerrufsbelehrungen zu Gesellschaftsbeteiligungen in der Vergangenheit nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprochen haben.

Sofern Schadensersatzansprüche gegen Vermittler, Anlageberater oder Banken, welche die Gesellschaftsbeteiligung empfohlen oder vermittelt haben, nicht oder nicht mehr wegen eingetretener Verjährung oder aber eine außerordentliche Kündigung nicht bzw. eine ordentliche Kündigung noch nicht in Betracht kommen, so kann man sich durch einen Widerruf zumindest von der Gesellschaftsbeteiligung lösen und damit insbesondere bei schon notleidenden Gesellschaftsbeteiligungen den Schaden begrenzen.

Betroffenen Kapitalanlegern ist anzuraten, die Widerrufsbelehrung zu ihrem Gesellschaftsbeitritt bei einem im Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen, um klären zu lassen, ob ein Widerruf im konkreten Einzelfall noch möglich ist.

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Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von Zertifikaten, der Rückabwicklung von Fondsanlagen aller Art, insbesondere Immobilienfonds, atypisch stiller Beteiligungen sowie mit der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegenüber Banken, Anlagevermittlern, Anlageberatern und Prospektverantwortlichen, auch im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst.
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Wohnungskäufer muss auf fehlende Eignung des Wohnungskaufs zur Altersvorsorge hingewiesen werden

In den vergangenen Jahren hat sich vermehrt eine Praxis bei dem Verkauf von Immobilien herausgebildet, die für Verkäufer nun zum Bumerang wird.

BildNormalerweise erscheinen beim Verkauf einer Immobilie Käufer und Verkäufer bei dem Notar zur notariellen Beurkundung.

Alternativ wurde in den vergangenen Jahren nicht nur ein Notartermin, sondern zwei Notartermine zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vereinbart. Bei dem ersten der beiden Termine soll der Käufer ein Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages abgeben, welches der Verkäufer in einem zweiten Termin annimmt. Käufer und Verkäufer treffen beim Notar nicht aufeinander.

Der BGH hat bereits in mehreren Urteilen festgestellt, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande kommt, wenn der Käufer sich mit seinem Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages über einen Zeitraum von mehr als vier Wochen bindet. Dies gilt auch für den Fall, in welchem das Angebot des Käufers auf Abschluss des Kaufvertrages unbefristet bestehen soll und lediglich von ihm widerrufen werden kann.

Mit seiner Entscheidung vom 17.01.2014 – V ZR 108/13 – hat der BGH seine Rechtsprechung nochmals bestätigt. Daher können enttäuschte Käufer, die sich von der Immobilie mehr versprochen haben oder sogar Opfer einer sog. Schrottimmobilie geworden sind, auf diese Weise im Einzelfall von einer solchen Immobilie trennen.

Daneben stellt der BGH in dieser Entscheidung klar, dass im Einzelfall der Käufer darauf hinzuweisen ist, dass der über ein Darlehen finanzierte Kauf einer Wohnung zum Zwecke der Altersvorsorge ungeeignet ist. Nicht selten werden Immobilien als Möglichkeit der Altersvorsorge angeboten. Durch die Mieteinnahmen soll die Rente aufgebessert werden. Dieses Ziel ist aber nicht erreichbar, wenn der Käufer ein Darlehen zur Finanzierung der Wohnung eingeht, welches erst einige Zeit nach Eintritt in die Rente vollständig abbezahlt sein wird. In diesem Falle fehlt es an der Eignung zur Altersvorsorge. Denn der Käufer verzeichnet bis zur Abzahlung des Darlehens per Saldo gerade keine zusätzlichen Einnahmen, da er zunächst noch monatliche Zinsen und Tilgung tragen muss. Bestenfalls wiegen die Mieteinnahmen die Darlehenskosten auf. Daher sei, so der BGH, der Käufer darauf hinzuweisen, dass das Darlehen erst Jahre nach dem Renteneintritt abbezahlt sei und es daher an der Eignung zur Altersvorsorge fehle.

Insofern kann ein Käufer unter diesem Gesichtspunkt im Einzelfall erfolgreich Schadensersatzansprüche gegen einen Verkäufer oder aber einen Anlageberater geltend machen.

Diese Entscheidung zeigt, dass verschiedene Ansatzpunkte für Käufer gerade sog. Schrottimmobilien bestehen, sich von einer solchen enttäuschenden Geldanlage zu trennen bzw. ohne Schaden aus einer Anlagefehlentscheidung davonzukommen.
Betroffene Wohnungseigentümer solcher Schrottimmobilien sollten daher die notariellen Kaufvertragsunterlagen prüfen bzw. sich durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts beraten lassen, ob eine Rückabwicklung des unbefriedigenden Kaufs bzw. die Geltendmachung von Schadensersatz möglich ist.

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Rechtsanwalt Siegfried Reulein, Inhaber der KSR | Kanzlei Siegfried Reulein, Pirckheimerstraße 33, 90408 Nürnberg, E-Mail: info@ksr-law.de, Internet: www.ksr-law.de, ist seit mittlerweile 10 Jahren schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bankkunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Urteile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch schon durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten.
Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Ge-ltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst. Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen. Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.

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Wirtschaftsprüfungsgesellschaft haftet gegenüber Kapitalanlegern

Haftung wegen Prospektfehler

BildMit seiner Entscheidung vom 24.04.2014 – III ZR 156/13 – hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Kapitalanlegern gegenüber auf Schadensersatz haftet, wenn sie ein fehlerhaftes Testat betreffend die Prüfung von Gewinnprognosen in einem Wertpapierprospekt abgegeben hat.

Eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verfüge über eine vom Staat anerkannte Sachkunde und könne daher im Hinblick auf von ihr abgegebene gutachterliche Stellungnahmen ebenso wie Steuerberater oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige durch Dritte, denen gegenüber der Auftraggeber von dem Gutachten bestimmungsgemäß Gebrauch macht, in Haftung genommen werden.

Dies ergebe sich daraus, dass Dritte diesen Stellungnahmen aufgrund der Sachkunde und der erwarteten Unabhängigkeit, Gewissenhaftigkeit und Unparteilichkeit einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Vertrauen entgegenbringen.

Eine gutachterliche Stellungnahme wie ein solches Testat diene, so der BGH weiter, gerade dazu Vertrauen eines Dritten, hier der Kapitalanleger zu erwecken und stelle eine Grundlage für dessen wirtschaftliche Entscheidungen dar. Dies sei für die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bei Erstellung des Testats erkennbar.

Da Gewinnprognosen eines aktienausgebenden Unternehmens für den Anleger und dessen Anlageentscheidung von grundlegender Bedeutung sind, könne ein Anleger, der im Vertrauen auf ein solches Testat investiert hat, Schadensersatzansprüche gegen die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verfolgen, die ein solches Testat über Gewinnprognosen des Unternehmens, welches in einen Wertpapierprospekt Eingang gefunden hat, erstellt hat.

Mit dieser Entscheidung erweitert sich der Kreis der möglichen Haftungsgegner für einen geschädigten Kapitalanleger. Dies ist insbesondere von Bedeutung, wenn Prospektverantwortliche wirtschaftlich nicht in der Lage sind, Schadensersatzansprüche aus Prospekthaftung zu erfüllen. Wirtschaftsprüfungsgesellschaften verfügen regelmäßig über eine entsprechende Versicherung, so dass insoweit Schadensersatzansprüche werthaltig sind und es sich lohnen kann, diese zu verfolgen.

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Rechtsanwalt Siegfried Reulein ist auch Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und seit Jahren auf dem Rechtsgebiet des Kapitalanlagerechts und des Bankrechts tätig. Er vertritt ausschließlich Bankkunden und geschädigte Kapitalanleger.

Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von Zertifikaten, der Rückabwicklung von Fondsanlagen aller Art, insbesondere Immobilienfonds, atypisch stiller Beteiligungen sowie mit der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegenüber Banken, Anlagevermittlern, Anlageberatern und Prospektverantwortlichen, auch im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst.

Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen.

Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.

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