Schrottimmobilien – Rückzahlung des Kaufpreises bei sittenwidriger Überteuerung

In Deutschland boomt die Immobilienbranche aktuell. Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren. Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren.

BildDer Markt ist lukrativ und lädt auch viele zum Missbrauch ein. Nicht selten werden sanierungsbedürftige Wohnungen von findigen Geschäftemachern günstig gekauft und kurze Zeit später als hervorragende Kapitalanlage mit erheblichem Gewinn und weit über Wert weiterverkauft.

Hierzu bedienen sich diese Geschäftemacher geschickten Vermittler, die den Käufern nicht selten auch noch ungünstige Darlehensfinanzierungen vermitteln.

Über kurz oder lang kommt das böse Erwachen. Mieter beschweren sich über Schimmel und mindern die Miete. In der Eigentümerversammlung kommt zur Sprache, dass das Dach dringend sanierungsbedürftig ist. Mängel tun sich auf.

Will man dann die Wohnung verkaufen, stellt man fest, dass der Kaufpreis, den man selbst gezahlt hat, nicht erzielbar ist.

Lag der bei dem Kauf gezahlte Kaufpreis erheblich über dem damaligen tatsächlichen Verkehrswert der Wohnung kann der Käufer von dem Verkäufer wegen sittenwidriger Überteuerung die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen.

Der BGH hat unlängst in einer neuen Entscheidung vom 24.01.2014 – V ZR 249/12 – seine ständige Rechtsprechung zu sog. Schrottimmobilienfällen präzisiert und klargestellt, dass eine solche sittenwidrige Überteuerung anzunehmen ist, wenn der vereinbarte Kaufpreis 90 % oder mehr über dem damaligen Verkehrswert der Wohnung liegt.

Käufer von Eigentumswohnungen, die ihre Kaufentscheidung bereuen sollten daher von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts prüfen lassen, ob Möglichkeiten bestehen, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Nicht selten kommt auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verkäufer oder Vermittler bzw. Be-rater oder sogar die den Kauf finanzierende Bank oder aber im Einzelfall auch ein Widerruf der auf das Darlehen gerichteten Willenserklärung in Betracht.

Über:

KSR | Kanzlei Siegfried Reulein
Herr Rechtsanwalt Siegfried Reulein
Pirckheimerstr. 33
90408 Nürnberg
Deutschland

fon ..: 0911/760 731 10
fax ..: 0911/760 731 1-20
web ..: http://www.ksr-law.de
email : i.reulein@ksr-law.de

Rechtsanwalt Reulein ist auch Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und seit Jahren auf dem Rechtsgebiet des Kapitalanlagerechts und des Bankrechts tätig. Er vertritt ausschließlich Bankkunden und geschädigte Kapitalanleger.

Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von Zertifikaten, der Rückabwicklung von Fondsanlagen aller Art, insbesondere Immobilienfonds, atypisch stiller Beteiligungen sowie mit der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegenüber Banken, Anlagevermittlern, Anlageberatern und Prospektverantwortlichen, auch im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst.
Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen.
Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.

Pressekontakt:

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Gefährliches Rundumsorglospaket der Firma Consortis

Offensichtlich kennt die Kreativität bei der Vermittlung von Kapitalanlagen keine wirklichen Grenzen.

BildEin bemerkenswertes Beispiel ist das “Anlagekonzept” der Firma Consortis Verwaltungs GmbH mit Sitz in Berlin und Standorten in Nürnberg, Beilngries und Amberg. Insbesondere die Standorte außerhalb Berlins deuten auf eine aktuell verstärkte Vertriebstätigkeit in Bayern hin.

Das Konzept, welches Rechtsanwalt Siegfried Reulein, Nürnberg, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, durch Mandanten zur Kenntnis gelangt ist, sieht eine 100 %-Finanzierung einer Immobilie vor. Mit dem Verkauf entstehende Erwerbsnebenkosten sowie angebliche Renovierungskosten sollen über ein weiteres Darlehen abgegolten werden, dessen Auszahlung pikanterweise an die Firma Consortis selbst erfolgt, welche dieses “treuhänderisch” verwaltet.

Parallel schließt die Firma Consortis Verwaltungs GmbH mit dem Kunden einen sog. Servicevertrag, bei dem der Kunde seine Ansprüche auf Miete an die Firma Consortis abtritt und sich Zahlungen in Höhe der Miete und Zinsen aus dem “Renovierungs- und Erwerbsnebenkostendarlehen” garantieren lässt. Hierdurch soll die monatliche Belastung für den Kunden 0 sein. Schließlich wird ein Weiterverkaufsvertrag geschlossen, mit dem sich die Firma Consortis bereit erklärt nach 10 Jahren die Immobilie dem Kunden zum Erwerbspreis abzukaufen.

Insgesamt soll dem Kunden ein ansehnlicher Gewinn nach 10 Jahren zufließen. So erscheint es jedenfalls nach den dem Kunden vorgelegten Berechnungen. Zudem sollen damit Steuern gespart werden können.

Diese Konzept scheint jedoch auf tönernen Füßen zu stehen, da nunmehr seit Monaten Zahlungen aus dem Servicevertrag offen sind. Dies deutet auf wirtschaftliche Schwierigkeiten hin.

Das Konzept erscheint insgesamt unseriös.

Dies beginnt schon mit dem Umstand, dass der Weiterverkaufsvertrag nicht notariell beurkundet und daher für den Kunden vollkommen wertlos ist. Hierdurch wird der Anschein eines sicheren Erlöses nach 10 Jahren vorgespiegelt.

Weiterhin muss befürchtet werden, dass es sich um ein Schneeballsystem handelt, da der begründete Verdacht besteht, dass aus dem von der Firma Consortis “treuhänderisch” verwalteten Darlehen die monatlich bis vor kurzem an den Anleger fließende Garantiezahlungen geleistet werden. Sollte dies zutreffend sein, so können diese Zahlungen nur aufrechterhalten werden, wenn der Wohnungsabverkauf bzw. die Verkaufsvermittlung zügig voranschreitet und immer wieder neues Geld eingeht.

Dieses Anlagemodell wird zudem als Steuersparmodell angepriesen, obgleich steuerliche Wirkungen im nennenswerten Umfang aufgrund des Konzepts zweifelhaft erscheinen.

Es bestehen zudem erhebliche wirtschaftliche Risiken für den Anleger, insbesondere für den Fall der Zahlungsunfähigkeit der Firma Consortis. In diesem Fall fallen die Garantiezahlungen aus. Der Anleger muss aus eigener Tasche die beiden Darlehen bedienen. Zudem hat er aufgrund des Servicevertrages und der darin vereinbarten Abtretung seiner Mietzinsansprüche an die Firma Consortis keinen Zugriff auf die Miete, um die monatlichen Belastungen zu mindern. Er trägt also die Kosten der Wohnung und der Finanzierung derselben, ohne einen Anspruch auf die Miete zu haben und damit das gesamte wirtschaftliche Risiko.

Gerade aufgrund der nunmehr seit Monaten stockenden Zahlungen erscheint dringender Handlungsbedarf zu bestehen.

Nach Dafürhalten von Rechtsanwalt Siegfried Reulein, der seit Jahren gerade auch Anleger vertritt, welche in Eigentumswohnungen, häufig auch sog. Schrottimmobilien investiert haben, kommt vorliegend die Geltendmachung von Ansprüchen insbesondere gegen die Firma Consortis Verwaltungs GmbH als auch unter Umständen gegen die Verkäuferin der Immobilien in Betracht, für welche die Firma Consortis Verwaltungs GmbH den Vertrieb der Immobilien betreibt. Insofern kommt eine Rückabwicklung des Immobilienkaufs sowie die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in Betracht.

Betroffene Anleger sollten sich daher durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalt im Hinblick auf ihre Rechte sowie mögliche Schadensersatzansprüche beraten lassen.

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Rechtsanwalt Siegfried Reulein, Inhaber der KSR | Kanzlei Siegfried Reulein, ist seit mehr als 10 Jahren schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Ka-pitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bank-kunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Ur-teile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch schon durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten.

Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst.

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Rückabwicklung eines Bauträgervertrages

Nicht selten werden in den letzten Jahren Immobilienkaufverträge nicht in einer notariellen Urkunde unter Anwesenheit beider Vertragsparteien, Käufer und Verkäufer, geschlossen.

BildVielmehr finden zwei getrennte notariellen Terminen statt. Zuerst sucht der Käufer den Notar auf und unterbreitet ein Angebot zum Vertragsschluss. Kurze Zeit später nimmt der Verkäufer dieses Angebot anlässlich eines gesonderten Termins annehmen.

Der BGH hat diese Praxis in der Vergangenheit durch verschiedene Urteile in Bezug auf den Verkauf bestehender Eigentumswohnungen eingeschränkt (KSR hat hierüber berichtet).
Bereits in seiner Entscheidung vom 11.06.2010 – V ZR 85/09 – hat der BGH festgestellt, dass ein Käufer, der ein Angebot zum Vertragsschluss unterbreitet, innerhalb eines Zeitraums von maximal vier Wochen mit der Annahme des Angebots rechnen kann. Durch eine darüber wesentlich hinausgehende, von dem Verkäufer vorgegebene Bindungsfrist (sechs Wochen sind wesentlich) werde der Verbraucher unangemessen beeinträchtigt. Eine solche Bindungsfrist gehe wesentlich über den gesetzlich bestimmten Zeitraum, der regelmäßig mit vier Wochen zu bemessen ist, hinaus. Daher käme bei, von dem Verkäufer vorformulierten Vertragsbedingungen eine Unwirksamkeit des Kaufvertrages und damit eine Rückabwicklung in Betracht.

Der BGH hat diese Rechtsprechung durch zwei Entscheidungen vom 27.09.2013 – V ZR 52/12 und vom 17.01.2014 – V ZR 5/12 ausdrücklich auf Bauträgerkaufverträge ausgeweitet. Auch ein Kunde eines Bauträgers könne, so der BGH, unter regelmäßigen Umständen erwarten, dass dieser das Angebot zum Abschluss des Bauträgervertrages innerhalb von vier Wochen annehme. Eine solche Klausel könne nur dann ausnahmsweise als wirksam anerkannt und eine unangemessene Benachteiligung des Kunden verneint werden, wenn der Bauträger ein eigenes schutzwürdiges Interesse geltend macht, hinter dem das Interesse des Kunden zurückzustehen hat. Selbst wenn man ein überwiegendes schutzwürdiges Interesse des Bauträgers annehmen könnte, so der BGH weiter, betrüge die maximal zulässige Bindungsfrist drei Monate.

Somit haben nun nicht nur Opfer sog. Schrottimmobilien, sondern auch geschädigte Kunden von Bauträgern die Möglichkeit, sich in solchen Fallkonstellationen der Immobilie zu entledigen und Vermögensschäden zu vermeiden.

Weitere Informationen erhalten Sie bei:

KSR | Kanzlei Siegfried Reulein
Fachanwaltskanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht
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Telefon: 0911/760 731 10
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Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst.

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Schrottimmobilien: Immobilienkredit der GMAC-RFC Bank (heute Paratus AMC GmbH) widerrufen

Dass sich Investitionen in Schrottimmobilien keineswegs immer als “Betongold” erweisen, wissen die Besitzer von sog. Schrottimmobilien nur zu gut. Sie müssen aber nicht auf dem Schaden sitzen bleiben.

BildEine Immobilie als Geldanlage – das klang und klingt in den Ohren vieler Anleger vielversprechend. Allerdings ist Vorsicht geboten. Denn die Masche mit den Schrottimmobilien steht bei Betrügern nach wie hoch im Kurs. Besonders schlimm ist es für die Opfer, wenn sie zur Finanzierung der Schrottimmobilie auch noch einen Kredit aufgenommen haben, beispielsweise bei der damaligen GMAC-RFC Bank, heute Paratus AMC GmbH. Doch auch für diese Anleger gebe es Hoffnung, nicht auf dem Schaden sitzen zu bleiben, so Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht aus Wiesbaden, und verweist auf entsprechende Gerichtsurteile.

“Hat die Bank die Immobilie besichtigt und den Käufer dennoch nicht vor einem überteuerten Kaufpreis gewarnt, steht sie ebenfalls in der Haftung”, so Cäsar-Preller. Denn dadurch verstoße sie nach Ansicht diverser Gerichte gegen das Vertrauensverhältnis des Kunden zu seiner Bank. Cäsar-Preller: “Die meisten Kunden sind ja keine Fachleute und vertrauen dementsprechend auf das Urteil ihres Bankberaters. Diese Verantwortung können die Banken nicht so einfach von sich weisen. Wenn sie von Mängeln an einer Immobilie oder einem viel zu hohen Kaufpreis wissen, müssen sie den Kunden auch darüber in Kenntnis setzen. Auch Verschweigen ist ein Vertrauensbruch.” In solchen Fällen besteht die Aussicht, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann. “Die Grenze der Sittenwidrigkeit wird dabei durch die aktuelle Rechtsprechung auch mehr und mehr herunter gesetzt. Sie liegt nicht mehr bei annähernd 100 Prozent. Das erhöht die Chancen der Kunden”, so Cäsar-Preller.

Eine weitere Alternative ist der Widerruf des Kreditvertrags. Der ist bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung auch noch Jahre nach dem Abschluss des Darlehens möglich, da dann die Widerrufsfrist nie in Gang gesetzt wurde. Das hätte zur Folge, dass das Darlehen rückabgewickelt würde. “Dann könnte immerhin ein Kredit zu den aktuell günstigen Zinssätzen abgeschlossen werden. Doch es geht noch besser: Stellen das Darlehen und der Immobilienkauf ein so genanntes verbundenes Geschäft im juristischen Sinn dar, muss das Darlehen bei einem erfolgreichen Widerruf im Idealfall nicht zurückgezahlt werden, sondern es reicht, die Immobilie an die Bank zu übertragen”, erklärt Cäsar-Preller.

Natürlich muss immer im Einzelfall geklärt werden, ob die Bank gegen ihre Beratungspflicht verstoßen oder eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung verwendet hat.

Die Kanzlei Cäsar-Preller vertritt bundesweit Mandanten.

Mehr Informationen täglich auf: www.caesar-preller.de

Über:

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Seit nunmehr 18 Jahren betreuen wir unsere Mandanten bundesweit in fast allen Rechtsgebieten, wobei wir großen Wert auf den persönlichen Kontakt legen. Nur durch den intensiven Austausch mit dem Mandanten, kann ein ergebnisorientiertes Arbeiten stattfinden. Dies ermöglicht die Größe der Kanzlei, die einen umfassenden Service bei gleichzeitiger individueller Betreuung sicherstellt.

Und zwar nicht nur in Wiesbaden, sondern darüber hinaus auch in unseren Sprechstundenorten: Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart, München, Bad Harzburg, Puerto de la Cruz (Teneriffa) und Lugano (Schweiz).

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