Förderungen für Mietwohnungsbau von der Bundesregierung beschlossen – Was genau wird gefördert und wie?

Es gibt gute Neuigkeiten für Investoren in Wohnimmobilien. Die Bundesregierung hat Anfang Februar 2016 ein Maßnahmenpaket beschlossen, das Investitionen in Wohnimmobilien noch attraktiver macht.

BildDer Verfasser dieses Artikels ist Finanzexperte und Autor des Buches Geld verdienen mit Wohnimmobilien (erhältlich unter http://goo.gl/AGCC1O.) Besuchen Sie auch die Autorenseite von Alexander Goldwein unter http://www.amazon.de/Alexander-Goldwein/e/B010LN17VQ.

Die Bundesregierung hat Anfang Februar 2016 ein Maßnahmenpaket beschlossen, das Investitionen in Wohnimmobilien noch attraktiver macht. Da es um Impulse für den Wohnungsbau geht, sind allerdings nur Neubauwohnungen begünstigt. Es wird erwartet, dass der Gesetzentwurf zügig das Parlament passieren und in Kraft treten wird. Vor diesem Hintergrund möchte ich Sie informieren, welche Neuregelungen geplant sind.

Der Gesetzentwurf sieht die Einführung einer zeitlich befristeten, degressiven Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude vor. In den ersten 3 Jahren können so 29% der Baukosten von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings ist die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von EUR 3.000 je Quadratmeter Wohnfläche vorausgesetzt, von der maximal EUR 2.000 gefördert werden. Das bedeutet, dass die Berechnungsgrundlage für die Sonderabschreibungen auf diese Obergrenze von EUR 2.000 pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt ist. Das relativiert den Fördereffekt ein wenig.

Es wird keine flächendeckende Förderung geben. Die Sonderabschreibungen sind vielmehr auf angespannte Wohnungsmärkte beschränkt. Das sind Gebiete mit Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB. Darüber hinaus sind die Förderungen auf das untere und mittlere Mietpreissegment beschränkt. Das ist aber keine schlechte Nachricht für Investoren. Denn gerade das untere und mittlere Preissegment ist attraktiv, weil es überdurchschnittliche Renditen ermöglicht, die im Premiumsegment nicht (mehr) erzielbar sind. Ich verweise dazu auf mein Buch “Geld verdienen mit Wohnimmobilien” (siehe dort Seite 59 bis 78).

In zeitlicher Hinsicht ist die Förderung auf Baumaßnahmen begrenzt, mit denen in den Jahren 2016 bis 2018 begonnen wird. Maßgebend ist der Bauantrag oder die Bauanzeige. Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre für die Vermietung zu Wohnzwecken dienen.

Ich möchte aber in aller Deutlichkeit davor warnen, wegen der steuerlichen Förderung eine Neubaueigentumswohnung vom Bauträger zu kaufen, die auf lange Sicht keine attraktive Rendite abwirft. Wenn eine Immobilie nur knapp 2% Rendite pro Jahr abwirft, dann wird eine solche Investition auch durch eine zeitlich begrenzte steuerliche Förderung nicht zu einer guten Investition. Angebote mit derart mageren Renditen sind in Metropolen mittlerweile eher die Regel als die Ausnahme. Ich verweise dazu auf mein Buch “Geld verdienen mit Wohnimmobilien” (siehe dort Seite 59 bis 78). Die Sonderabschreibungseffekte sind nach 3 Jahren verpufft und danach kommt das böse Erwachen wenn man auf eine renditeschwache Immobilien gesetzt hat.

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Mietpreisbremse trifft weniger hart als Stopp des Steuerbonus für energetische Gebäudesanierung

Die Reglementierung des Marktes für Mietpreise bei Immobilien schlägt hohe Wellen – Verlust der steuerlichen Förderung für energetische Sanierungen bleibt dabei auf der Strecke

BildKöln – März 2015. Die Mietpreisbremse ist zurzeit Gesprächsthema Nummer eins, nicht nur bei Immobilienbesitzern. Doch was wie ein starres Reglement daherkommt, ist im Prinzip nur ein vages Gerüst: Zunächst muss der Bundesrat am 27. März dem Gesetz erst einmal zustimmen. Dann müssen die Länder “angespannte” Wohngebiete definieren und ausweisen. Kurz: Es wird viele Gebiete ohne Mietpreisbremse geben. Während das Thema landauf und landab diskutiert wird, bleibt eine Tatsache bedauerlicherweise völlig auf der Strecke, wie das Bauträgerunternehmen Prinz von Preussen aus Bonn feststellt: Immobilienbesitzer, die ihre Gebäude nach heutigem Stand der Energieeffizienz energetisch sanieren, erhalten jetzt doch keine steuerliche Förderung für dieses Engagement.

Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG ist Spezialist für Sanierungen von Altbauten. Dabei setzt das Unternehmen auf erstklassige Ausstattungen, die den neuesten Anforderungen an die Energieeffizienz entsprechen. Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, stellt klar: “Die Mietpreisbremse wird als Thema überbewertet. In den meisten begehrten Wohnlagen von Ballungsgebieten ist der Mietspiegel schon jetzt flächendeckend hoch und auch mit dem neuen Reglement gibt es noch die Möglichkeit einer 10-prozentigen Steigerung. Irgendwann lässt sich kein Mieter mehr finden, der so teuer anmietet, dann reglementiert sich der Markt selbst.”

“Wir sehen daher die Mietpreisbremse gelassen für unsere Kapitalanleger – zumal es für Denkmalschutzobjekte, wie sie in unserem Portfolio sind, spezielle Abschreibungsmodelle gibt”, erklärt Theodor J. Tantzen und ergänzt: “Viel wichtiger ist doch, dass über die Hälfte aller Mietwohnungen in Deutschland sanierungsbedürftig ist. Es wäre also besser, energetische Gebäudesanierung prinzipiell steuerlich zu fördern, doch genau dieses Vorhaben hat die Regierung wieder gestoppt.”

Ein Model, wie die Stadt Wien es betreibt, indem sie viele Wohnungen in öffentlicher Hand hält, wird in Deutschland aufgrund der knappen Kassen der Städte wohl eher nicht zum Tragen kommen. “Gerade in Städten wie Berlin ist öffentlicher Wohnungsbau schlicht nicht finanzierbar”, ist sich der Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG sicher. “Die Mietpreisbremse hilft demnach nur vordergründig, denn die Nebenkosten werden irgendwann ein Preiskiller für Wohnungen. Energetische Sanierungen zu fördern macht daher Sinn, ist aber für die Politik nicht so öffentlichkeitswirksam.”

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Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG, Bonn, zeichnet sich durch jahrzehntelange Kompetenz auf dem Gebiet der Projektentwicklung und Projektsteuerung aus. Die Kernkompetenz des namhaften Bauträgerunternehmens liegt in der Entwicklung, Umsetzung und Vermarktung sowohl historischer, denkmalgeschützter und restaurierter Bauwerke als auch von Neubauprojekten, die durch ein unverwechselbares architektonisches Flair sowie exklusive Lage und Ausstattung für sich einnehmen. Weitere Informationen unter www.prinzvonpreussen.eu

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Rechtssicherheit für Steuerersparnis beim Umbau von denkmalgeschützten Gewerbeobjekten zu Wohneinheiten

Der Bundesfinanzhof bestätigt, dass Eigentümern von denkmalgeschützten Wohnungen, die zuvor eine Gewerbeimmobilie waren, erhöhte Absetzungen gewährt werden müssen

BildKöln – März 2015. Bislang verwehrten viele Finanzämter Käufern von Baudenkmälern aus dem Gewerbeimmobilienbereich, die dann zu Wohngebäuden umgestaltet wurden, den erhöhten Satz auf Instandsetzungs- und Modernisierungskosten bei der Steuer. Hier schafft das nun veröffentlichte Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) Rechtssicherheit für die Eigentümer.

Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG ist spezialisiert auf die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilienprojekten. Das Unternehmen mit Expertise für historische, restaurierte Bauwerke hat schon zahlreiche Immobilien, die zuvor nicht als Wohnraum genutzt wurden, saniert und zu erstklassig ausgestatteten, modernen und energieeffizienten Wohnungen umgestaltet. Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, freut sich über das klare Urteil des BFH: “Bei unseren Projekten investieren viele Kapitalanleger – hier ist es wichtig, nun absolute Rechtssicherheit auf die Gewährung von Steuervorteilen bei der Sanierung von Denkmalobjekten zu haben, bisher entschieden die Finanzämter von Fall zu Fall.” Das Argument der Finanzämter, es handele sich hier nicht um alte Wohnräume greift also nicht.

Wohnraum wird in den Metropolen immer knapper – dabei ist es für die Stadtentwicklung durchaus wichtig, attraktiven Wohnraum zu entwickeln. Gerade hierfür gibt es bei ehemaligen Kasernen oder Industriegebäuden noch Potential. So hat die Prinz von Preussen Grundbesitz AG gemeinsam mit dem Investorenpartner Terraplan auch das ehemalige US-Hauptquartier in Berlin-Dahlem zu der exklusiven Wohnanlage “Metropolitan Gardens” umgebaut. “Die Einheiten waren bereits nach sechs Monaten restlos ausverkauft”, resümiert Theodor J. Tantzen: “Der Immobilienmarkt wird immer enger. Investitionen in Gewerbeimmobilien, die umfunktioniert werden können, macht da durchaus Sinn.”

Auch auf der Parkinsel Eiswerder entwickelte das Bauträgerunternehmen aus Bonn ein Immobilienobjekt aus einem Industriedenkmal. Die entstandenen Wohnungen des ersten Bauabschnitts auf der Havelinsel verkauften sich innerhalb von zwei Monaten. Kapitalanleger aus ganz Deutschland waren an dem Objekt interessiert. In Potsdam verkauft die Prinz von Preussen Grundbesitz AG zurzeit einige ihrer Immobilien dieser Art aus dem Portfolio, um der gestiegenen Nachfrage nachzukommen. Mit den Galeriehäusern des “Kaiserlichen Stallgeviertes” auf dem Gelände der sogenannten “Roten Kaserne” bietet das Immobilienunternehmen eines der wenigen, noch zur Verfügung stehenden Denkmalschutzobjekte in der ostdeutschen Metropole an.

Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien ist durchaus lukrativ, wie Theodor J. Tantzen erklärt: “Nach § 7 des Einkommensteuergesetzes können Kapitalanleger, die in ein Denkmal investieren, die Modernisierungs- und Sanierungskosten für das Denkmalobjekt über 12 Jahre lang abschreiben. Dabei gilt für die ersten acht Jahre ein Abschreibungssatz von neun Prozent, danach können vier Jahre lang sieben Prozent geltend gemacht werden. Nun gelten diese steuerlichen Vorteile auch als rechtssicher für ehemalige Gewerbeobjekte.”

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